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ビル内見時のコツと注意点

移転理由を念頭に置きながら

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提案された物件を選定し、実際に建物を内見、最終決定する際に思い出してほしいのが、最初に明確化した移転理由です。多くの物件を見る中で、周辺の景色や当日の気分、さらには天気などといった外部要因から、どうしても人間の判断基準はゆらぎやすくなります。目的を満たしうる物件か、あらためて確認することが大切です。
そのうえで、内見時には賃貸住宅を探す時と同様に、細かいチェックも必要となります。移転後をイメージしながら最終判断を下しましょう。

周辺環境のチェックポイントについて

飲食、コンビニ、郵便局、銀行

まずは周辺の環境のチェックですが、一般の住宅を探す時と同様に、飲食、郵便局、銀行などのビジネスライフラインを確認していきましょう。夜遅くまで仕事することが多い企業では、コンビニの所在や、タクシーのつかまえやすさなどもチェックしておいた方がよいでしょう。
また、営業系の会社では駅までのルートのチェック、クリエイティブな仕事が多い企業では、周辺の騒音環境などにも気を配るなど、自社の特性にあわせた確認も行いましょう。

入居テナントをチェックしましょう

意外と大事な入居テナントの確認

1フロア1テナント型のビルなどでは、あまり必要性を感じないかもしれませんが、同じビルに入居しているテナントの確認は、選定にあたって重要なチェック項目になります。
入居後の企業イメージを左右するのはもちろん、入居テナントの業種などで、オーナーの審査基準が読み取れる場合があります。堅い企業や大手冠系の企業が多ければ、厳格な審査を、そうでなければ比較的緩い審査といえるでしょう。少し緩そうだな・・・と感じる場合は、自社が入った後々のことまで考えた方がよいでしょう。

注意したいテナント

他にも違うフロアだから関係ない、とは言えない直接的な影響を受けるケースがいくつかあります。
例えば、学習塾が入っているビルの場合、あなたの会社の大事なお客様が、わいわいと騒ぐ子供達と一緒のエレベーターに乗る可能性があります。また、飲食店やアロマセラピー系のテナントの場合は、臭いに悩まされる可能性もあります。複数階に入居しているテナントがいる場合は、エレベーターの待ち時間に悩まされるかもしれません。
中小規模ビルの場合は、意外とこれらのケースが多くありますので、注意を払うに越したことはありません。

共用スペースの確認

まずはエントランスを確認

共用スペースは、オーナーがどこまでビルの管理にお金を使っているか、が一番良く分かるポイントです。中でも、ビルの顔とも言えるエントランスは一番分かりやすいポイントですので、清潔度などを必ずチェックしておきましょう。当然、入居後の自社のイメージにも影響してくる部分です。顔となる部分に気を使っていないビルでは、当然見えない部分の管理も期待できません。

トイレをチェック

トイレの状態も、同じくビルの管理意識が良く現れるとともに、社員が必ず利用するものですので優先的に確認しましょう。ちなみに、和式、洋式、ウオッシュレットなど、トイレについての要望は、意外と入居時の交渉で対応してくれるケースが多い部分です。

その他水周りをチェック

ビルの寿命は30~60年と言われていますが、15~20年で老朽化する水周りシステムのメンテナンス状況は必ず確認しましょう。汚れているのは論外ですが、検査の状況なども、口頭で確認することが大切です。

室内スペースのチェック項目

レイアウトイメージ

実際のレイアウトを細かく設計するのは契約後に業者に依頼してからになりますが、およそのイメージは内見時に掴んでおくといいでしょう。執務スペース以外にも、会議室、応接室、休憩スペースなどのパブリックスペースも機能的に配置できるかどうか、使い勝手を考えましょう。

OAフロア(フリーアクセス)

OAフロア(フリーアクセス)とは、パソコンの普及に伴って最近増えている、床の構造についての用語で、電源コードや電話回線、LAN配線などを床下に収納するタイプのフロアのことです。配線の露出が少ないため、すっきりした外観になるのが特徴なため、望ましい形態です。

天井の高さ

実際に見るまでは、ほとんど情報が出てこないものとして、天井高があります。低すぎる場合は圧迫感がありますので、高いに越したことは無いでしょう。一般的には、2.45m以上が望ましい高さと言われています。

エアコンについて

オフィスにパソコンは不可欠な時代となりましたが、古いビルで旧式のエアコンの場合、パソコンの熱量に対し、クーラーをいくらかけても涼しくならないことがあるので注意が必要です。入居後交換が必要となる場合は、テナント負担となるのが一般的です。

電気容量の確認も

OA機器を多く使う会社は、電気容量を確認しておきましょう。IT系企業のように、1人複数台のパソコンを利用したりするケースでは、多くの場合、容量を増やす必要があります。また、社内にサーバーを設置する等、さらに多くの容量が必要な場合は、増設工事で対応できない可能性もありますので、確認しておきましょう。

ビルオーナーの確認をしましょう

オーナーのポリシーをはかる

入居テナントの確認の項で触れたように、オーナーのポリシーをチェックすることも重要です。例えば、入居審査が甘いようなビルの場合、目先の利益を重視する姿勢がうかがえます。逆に空き室はあっても、品格ある企業が並ぶ場合は、慎重に審査をしている姿勢がうかがえます。

こうしたビルオーナーのタイプは、契約時や更新時等の条件に反映されてきます。ご存知のように、オフィスビルの賃料相場は景気の変動とともに大きく変動しますが、例えば、慎重審査でビルのイメージを優先するオーナーの場合は長期視野の方が多く、景気が良くなったからといって急激に賃料をあげることも少ない傾向にあります。

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