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契約締結時の注意点

出る時のことを考えた契約を

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いよいよ物件も決まり、審査も無事通れば、契約の締結となります。確認すべき点、交渉すべき点など様々ありますが、個々に解説をしていきます。

基本的な考え方としては、「これから移転する新オフィスも、必ずいつかは出る時が来る」ことを念頭に置いた上で確認をしてください。もちろん、締結にあたっては仲介会社が間に入ってサポートしてくれるはずですので、疑問点などは随時相談しながら進めていきましょう。

敷金(保証金)の返還時期について

敷金(保証金)の返還時期を確認しましょう

敷金(保証金)の返還時期を契約時に確認しておくと、解約時にトラブルが起こることもありません。「明け渡し後、遅滞なく返還」とあれば、法的に明け渡し後1~2ヶ月で返還されることを意味しますが、実際には「3ヶ月後」「6ヶ月後」のように、明記してあるケースが多いかと思います。3ヶ月は許容範囲とし、それを越える場合は交渉した方が良いかもしれません。

賃料の改定方法について

賃料の改定方法を確認しましょう

実際には賃料の改定は契約の更新時に行なわれることが一般的ですが、契約書において、賃料の値上げに関する項目が「甲の申し出により」となっている場合は、貸手(オーナー)の一存で賃料を値上げすることが可能となります。借手側(テナント)にとって安心なのは「甲乙協議」となっている契約書です。このようになっていれば、両者の協議がない限り、一方的に賃料を値上げされることがないからです。

段階賃料という新手法

今回の新オフィスから長期間、移転が発生しないことが確定的な状況の場合、段階賃料を提案するのも有効です。2年を超える4年程度の長期契約を条件に、その間の賃料を段階的に上げる形であらかじめフィックスすることで、初期の賃料を低く抑えると共に、予期せぬ賃料改定による経営リスクを防ぐことが可能となりますが、中途解約をするとペナルティが生じるので、注意しましょう。

契約の更新方法を確認しましょう

契約の更新方法を確認しましょう

通常、オフィスビルの契約は2年間の契約が主流となりますが、契約を更新する場合の方法をきちんと確認しておきましょう。更新料の有無、自動更新となるかどうかといった点が確認ポイントになりますが、最近では後ほど説明する「 定期借家契約」も増えているため、注意を払うべき項目の1つです。

定期借家契約について

定期借家契約=更新が無い契約

定期借家契約は、比較的最近認められた契約手法の1つで、契約期間満了と同時に、必ず契約が終了する点が特徴です。引き続き入居を希望する場合は、新たに契約を締結する必要が生じます。定期借家契約の場合は、必ず書面で定期借家契約である旨を通知することになっているので、確認しておきましょう。

原状回復について

原状回復について気をつけるべき点

解約時に必要なものに原状回復費がありますが、契約書上で曖昧になっている場合は、内容の確認をしておくと安心です。法的に見た場合、たとえば天井、壁、床など、使っていく中での劣化は賃料に含まれるという解釈が可能ではありますが、しかし、契約書に「借りた時の状態で返す」という特約が設けられている場合はその限りではありません。退去時に大きな費用が発生することを防ぐ手段としては、入居時に現状の写真を撮っておく、さらには原状回復の見積りをとってしまうという方法なども考えられます。

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