品川駅周辺の賃貸オフィス事情｜エリア特性・賃料相場と傾向
品川駅は、東海道新幹線が全列車停車するターミナル駅であると同時に、JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線、さらに京浜急行本線も乗り入れる都内屈指のマルチアクセス駅です。かつて工場・倉庫が立ち並んでいた港南口は再開発によって超高層オフィスタワーが林立するビジネス街へと姿を変え、高輪口では大規模複合開発「高輪ゲートウェイシティ」が進行するなど、駅の東側・西側で異なる成長のかたちを見せています。新幹線・空港アクセスの良さを武器に、本社機能や研究開発拠点を構える大企業が数多く進出を続けているエリアです。
本ページでは、品川駅という街の特徴・賃貸オフィスの賃料相場・代表的なオフィスビルなど、品川駅への拠点開設を検討している方に役立つ情報をまとめました。
品川駅という街の特徴と魅力
新幹線と複数路線が結節する成長著しいビジネスエリア
品川駅は、東海道新幹線の全列車が停車するターミナル駅であり、JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線に加え、京浜急行本線も利用できる都内有数のマルチアクセス駅です。かつては工場・倉庫が立ち並ぶ地域でしたが、1990年代後半から港南口を中心に再開発が進み、超高層オフィスタワーが林立するビジネス街へと大きく姿を変えました。マイクロソフト日本法人をはじめとする大企業の本社・研究開発拠点が数多く進出しており、新幹線・空港アクセスの良さを重視する企業から高い支持を集めています。
港区港南に位置する品川駅周辺は、再開発によって計画的に整備された街区が多く、歩行者デッキで主要ビルが結ばれているため、雨に濡れずに移動できる快適なオフィス環境も魅力のひとつです。
レインボーブリッジから品川を望む
品川駅に停車中の新幹線
超高層オフィスタワーが林立する港南口エリア
品川駅港南口には、品川インターシティ・品川グランドセントラルタワー・品川シーズンテラスなど、基準階面積が数百坪を超える大型オフィスタワーが林立しています。多くのビルが駅と歩行者デッキで直結しており、雨天時でも傘いらずで出社できる利便性の高さが特徴です。エリア一帯は計画的な街区整備によって公園や広場も整備されており、緑豊かで開放的な就業環境が広がっています。
品川セントラルガーデンとビル群
港区立芝浦中央公園
再開発が進む高輪口・高輪ゲートウェイエリア
品川駅高輪口側は、隣接する高輪ゲートウェイ駅周辺で大規模複合再開発プロジェクト「高輪ゲートウェイシティ」が進行しており、オフィス・商業施設・住宅からなる新たな街区が誕生しています。老舗ホテル「グランドプリンスホテル高輪」を含む緑豊かな高台エリアであり、港南口の先進的なタワー群とは異なる落ち着いた雰囲気を持つことも特徴です。今後の街区整備の進展により、エリア全体としてのオフィス需要のさらなる拡大が期待されています。
品川駅高輪口
高輪ゲートウェイシティ
品川駅の交通アクセス
新幹線・空港アクセスに優れた都内屈指のターミナル駅
品川駅には東海道新幹線の全列車が停車するほか、JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線、さらに京浜急行本線も乗り入れています。東京駅を経由せず品川駅から直接新幹線に乗車できるため、東京駅よりも数分程度短い時間で新横浜・名古屋・大阪方面へ移動でき、比較的空いた状態で着席しやすい点もビジネス利用者から支持されています。
また、京浜急行本線の空港線直通列車を利用すれば羽田空港まで最速で約11分と、都内でも屈指のアクセスの良さを誇ります。国内外の出張が多い企業にとって、品川駅至近という立地は移動時間の削減に直結します。
主要エリアへのアクセス例
東京駅まで東海道線で約9分、渋谷駅まで山手線で約12分、横浜駅まで約17分、新横浜駅まで新幹線で約10分、名古屋駅まで新幹線のぞみで約95分、新大阪駅まで新幹線のぞみで約145分、羽田空港へは京浜急行線で約11分と、国内主要都市・空港へも効率よく移動できます。
| 最寄り駅 | 路線 | 利用しやすいエリア |
|---|---|---|
| 品川駅 | 山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・東海道新幹線・京浜急行本線 | 港南口・高輪口エリア全域 |
| 高輪ゲートウェイ駅 | JR山手線・京浜東北線 | 高輪口・高輪ゲートウェイシティエリア |
| 北品川駅 | 京浜急行本線 | 東五反田・北品川方面 |
| 天王洲アイル駅（徒歩圏） | 東京モノレール羽田空港線・りんかい線 | 港南エリア南側 |
品川駅のオフィス賃料相場
港南タワー群を中心に高水準で推移する賃料帯
品川駅周辺のオフィス賃料は、港南口の大型タワーを中心に都内でも上位クラスの水準にあります。新幹線・空港アクセスの良さや大企業の集積によるブランド力を背景に、底堅い需要に支えられています。港南口のハイグレードタワーから、高輪口・東五反田方面の中小規模ビルまで、賃料帯には幅があります。賃貸オフィスの坪単価（1坪あたりの月額賃料）の目安は以下のとおりです。
| エリア・グレード | 坪単価の目安（月額） |
|---|---|
| 港南エリア（品川駅前タワー群） | 25,000〜38,000円／坪 |
| 高輪・三田エリア | 20,000〜30,000円／坪 |
| 東五反田・大崎方面 | 15,000〜24,000円／坪 |
賃料水準に影響する要素
坪単価には駅からの距離・竣工年・ビルグレードのほか、フロアの天井高・OAフロアの有無・耐震性能・共用部のグレードなどが反映されます。港南口の大型タワーは免震構造や大規模な非常用発電設備を備えるビルが多く、BCP対策を重視する企業からの支持も厚いことが高い賃料水準の背景にあります。一方、東五反田・大崎方面は賃料を抑えつつ「品川駅圏」というアドレスを確保できる点が、コスト重視の企業に支持される理由です。
最新の賃料相場は市況によって変動します。詳しくは港区のオフィス賃料相場ページ、品川区のオフィス賃料相場ページもあわせてご参照ください。
品川駅の空室率の動向
高輪ゲートウェイシティなど大規模再開発による供給増
品川駅周辺では、高輪ゲートウェイ駅前で進行中の大規模複合開発「高輪ゲートウェイシティ」をはじめ、オフィス・商業・住宅からなる新規供給が続いています。これにより一時的に空室率が上昇する局面もありましたが、新幹線・空港アクセスの良さを重視する企業の移転・増床需要が新規供給を吸収する形で、需給のバランスが保たれています。
コロナ禍の影響と出社回帰の流れ
2020〜2021年のコロナ禍においては、品川駅周辺でもテレワーク普及によるオフィス縮小の動きが見られ、一時的に空室率が上昇する局面がありました。しかし2023年以降は出社回帰の流れが加速するとともに、新幹線・空港アクセスの良さを活かした本社機能の集約・移転需要が回復しています。品川駅が持つ「交通結節点としての利便性」という本質的な強みは不変であり、底堅い需要が続いています。
築年数の異なるビル間で条件差を見極めることが重要
港南口エリアは1990年代後半以降に竣工した大型タワーが中心である一方、高輪口・東五反田方面には築年数の経過した中小規模ビルも残っており、同じ品川駅圏内でも条件（築年数・設備・グレード）によって坪単価に大きな差が生じることがあります。コストパフォーマンスの高い物件を効率よく探すには、エリアと予算の優先順位を明確にしたうえで、早めに情報収集を始めることが重要です。特に港南口の大型タワーの中規模区画は競争が激しく、良い物件は掲載後すぐに申込が入るケースが多いため、移転希望時期の6ヶ月前を目安に動き出すことをおすすめします。
品川駅の人気オフィスビル3選
品川駅周辺にはグレード・規模・立地の異なるオフィスビルが多数立ち並んでいます。ここでは、テナントからの注目度が高い代表的な3棟をご紹介します。
品川インターシティA棟ビル
港南エリア
品川インターシティA棟ビルは、港南2丁目に位置する地上32階・地下1階の楕円形が特徴的な超高層オフィスビルです。1998年11月に竣工し、JR品川駅の港南口から徒歩3分、歩行者デッキで駅と直結しており雨に濡れずにアクセスできます。低層階にはショップ・レストランのほか、ホールや大型会議室も備え、24時間利用可能な設備水準を誇ります。
品川グランドセントラルタワービル
港南エリア
品川グランドセントラルタワービルは、港南2丁目に位置する地上32階・地下3階の超高層オフィスビルです。2003年3月に竣工し、基準階面積は800坪を超える大規模フロアが特徴で、JR品川駅とは歩行者デッキで直結しています。ビルの約半分をマイクロソフト日本法人が使用していることでも知られ、線路沿いの眺望の良さや、400台を超える駐車場・車寄せを備えたVIP対応も可能な設備水準を誇ります。
品川シーズンテラスビル
港南エリア
品川シーズンテラスビルは、港南1丁目に位置する2015年3月竣工の免震構造・地上32階建て超高層オフィスビルです。基準階面積は1,500坪を超える大規模フロアを有し、非常用発電機によるテナント専用部への電源供給や自然エネルギーを取り入れた環境配慮型設計など、BCP対策と環境性能を両立した先進的なオフィスビルです。上層階からは東京湾や東京タワー・スカイツリーを望む眺望も魅力です。
品川駅でオフィスを探す際のポイント
港南・高輪・東五反田の特性を理解してエリアを絞る
品川駅周辺は大きく「港南（超高層タワー群・利便性重視）」「高輪（再開発進行中・将来性）」「東五反田・大崎（隣接エリア・コスト重視）」の3ゾーンに分けて考えると整理しやすくなります。港南は歩行者デッキで駅と直結する大型タワーが中心で、来客対応やBCP対策を重視する企業に向いています。高輪は高輪ゲートウェイシティの開発進展にともない、今後の資産価値向上を見込んだ移転先としても注目されています。いずれのエリアも賃料水準は比較的高いため、必要な坪数・グレードを明確にしたうえでエリアを絞り込むことが重要です。
新幹線・空港アクセスを重視する企業に選ばれる立地
品川駅の立地が最も力を発揮するのは、新幹線を利用した出張が多い企業や、羽田空港とのアクセスを重視する企業です。東海道新幹線の全列車が停車し、京浜急行本線で羽田空港まで最速約11分というアクセスの良さは、全国・海外の拠点との往来が多い企業や、来客対応の多い企業からも高く評価されています。また、港南口の大型タワー群は最新の耐震・BCP設備を備えており、事業継続性を重視する企業にも適した立地です。
隣接エリアや居抜き物件も視野に入れる
品川駅周辺は賃料水準が高いため、予算に応じて東五反田・大崎方面や高輪・三田方面など隣接エリアまで視野を広げることも有効です。また、前テナントのオフィス設備・内装をそのまま引き継ぐ「居抜き物件」が流通することもあり、造作・家具・配線が整った状態で入居できるため初期費用を大幅に抑えられるメリットがあります。居抜き物件の流通は時期やエリアによって異なりますので、アットオフィスの専門スタッフへのご相談もぜひご活用ください。
品川駅のオフィス物件を探す
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