居抜きオフィスとは？
セットアップオフィスとの違いやメリットを徹底解説！
前のテナントから家具や内装を引き継ぐ「居抜きオフィス」や 貸主が内装やレイアウトを事前に整えてからテナントに貸し出す
「セットアップオフィス」。新しい貸し方として定着しつつあるこの二つの貸し方に、それぞれどのようなメリットや違いがあるのでしょうか？絶対に居抜きが良いといわれることもありますが、本当に居抜きが得なのか。本記事では「居抜きオフィス」と「セットアップオフィス」の違いを徹底解説します。本記事が皆さまのご移転の一助になれば幸いです。
居抜きオフィスとは
居抜きオフィスとは、前の賃借人が使用していた家具や内装などが一部もしくは全部残されているオフィスです。
入居時に内装工事やオフィス家具の購入が必要ないため、内装費用やオフィス家具の購入費用や内装工事を行う間の賃貸料などの初期費用を抑えることができ、入居までの期間が短いという魅力があります。
居抜きオフィスには次のようなメリットがあります。
- 内装工事やオフィス家具の購入にかかる費用を抑えることができる
- 移転にまつわる様々な手間を削減
- 移転工事が軽減され賃料・時間を削減できる
居抜きオフィスは、スタートアップやベンチャー企業、中小規模の企業、リモートワークが進んだ企業などから人気があります。
居抜きオフィスを選ぶ際は、次のような点に注意しましょう。
- 物件数は多くないため、気になる物件が見つかったら早めに内見を申し込む
- レイアウトや設備などが自社に合っているかを確認する
- 追加工事が必要になればコストがかさむ
- 設備などの経年劣化や造作譲渡契約の内容など、通常のオフィス賃貸と比べて確認すべき事項が多くなる
セットアップオフィスとは
セットアップオフィスは、貸主が内装やレイアウトを事前に整えてからテナントに貸し出すオフィス物件です。
仕事をするうえで必要なインフラが最初から整っているため、入居者は手間をかけずに自分たちのビジネスニーズに合わせてすぐに業務を開始できます。セットアップオフィスは内装をビル自体の雰囲気に合わせてデザインされていたり、有名なデザイナーが手がけていたりと、少し特別なオフィス空間を創り上げていることが多いです。また、必ずではありませんが、セットアップは貸室だけでなく、エントランス共用部を含めて、コンセプトを設定することが多いので、ビル全体が貸室と同じレベルにリニューアルされていることが多いです。
セットアップオフィスには、次のようなメリットがあります。
- 入居までの期間が短く、スピーディーにオフィスを移転できる
- 入居準備の手間や時間、コストを省ける
- 退去時の原状回復義務が限定的である
一方、次のようなデメリットもあります。
- 自由に内装をカスタマイズできない
- 内装費用分の賃料が高めに設定されている
セットアップオフィスは、IT企業やベンチャー企業の進出が活発な都心部を中心に多く供給されており、郊外の物件にはほとんど作られることがありません。
居抜きとセットアップオフィスは何がちがう？
居抜きオフィスとセットアップオフィスの違いは主に、内装・什器が「前のテナントが使用していたものを引き継ぐ」のか「あらかじめ貸主側で設置されている」かになります。
居抜きは基本的には、全テナントの原状回復義務も引き継ぎますので、退去時には通常のオフィス仕上げに回復して、貸主に戻す必要があります。借りた時点で良いということではほとんどの場合ないです。
セットアップは貸主が提供するものなので、借りた時点の状態（経年劣化を除く）にできるだけ回復（クリーニング）して退去となります。入居時のメリットは似たところがありますが、退去の条件にはかなりの差がありますので、入居時に必ず確認するようにしてください。
いずれにせよ、居抜きもセットアップに全空き部屋の中で10％にも満たない物件となるので、居抜きにこだわるがために、選択肢が少なくなり、希望の条件から大きく外れていくこともありますので、通常のオフィスビルで入居する場合との比較もできればすることをお勧めします。
居抜きオフィスが人気な理由
居抜きオフィスが中小ベンチャー企業に人気の最大の理由は、なんといっても初期費用を抑えることができることです。また、居抜きはどの物件でも貸主の許諾さえとることができれば可能なため、賃貸条件について低価格から高価格まで様々な物件があります。
オフィス居抜きは3つのコストを削減できます。
- 什器・内装の物質的なコスト
- 工事期間に負担しなければいけない賃料
- オフィス内装やレイアウトを考える時間的コスト
巨大な企業にとってオフィスは自身のブラントを表現する場であることも多いですが、ベンチャー企業や中規模企業にとって、時間やコストを他の事業成長へ振り分けることができるというメリットは非常に大きく、また次のオフィス移転までの期間が中堅企業までは2年程度度と短いことも多いため、自分らしいオフィスの追求より、ある程度のものをパフォーマンスの良い契約内容で借りられるというのは非常に大きなメリットです。さらに、居抜きオフィスであればすぐに業務開始できる準備が整っているため、特に時間を有効に使いたいベンチャー企業にとって大きな魅力です。
居抜きオフィスのメリット・デメリットのまとめ
メリット
1. 【コスト削減】
内装を整えたり、什器を新たに購入する必要がないため、入居時に大幅な経費削減が可能です。特に新規事業を展開予定の企業には少ない初期投資で済むのは大きなメリットといえます。
2. 【時間の節約】
工事不要で即入居可能。業務開始までのタイムロスが少ないため、移転による業務の停滞を最小限に抑えることができます。
3.【環境への配慮】
居抜きという形での再利用は、無駄を省き廃棄物も軽減できます。まだ使えるものを必要としている企業に使ってもらうので循環型社会の形成に役立ち、地球環境にも優しいです。
4.【退去費用も抑えられるかもしれない】
貸主の承諾を得ることができれば、次回のご移転時にも居抜きで退去することができる可能性が高く、その場合は原状回復費用を支払う必要が無いため退去費用をかなり抑えることができます。とはいえ、次のテナントが決まっているような状況でもなければ、貸主も許諾は難しいというのもあり、居抜き退去ができる可能性は五分五分よりはるかに低い数字です。
デメリット
1. 【自由度が低い】
前のテナントの内装や什器をそのまま使うため、すでに会議室や導線の配置が決まっており、自由にカスタマイズすることが難しい場合があります。
2. 【物件の選択肢が少ない】
一般的な事務所に比べ居抜きは希少価値が高いため、希望するエリアや条件にぴったり合う居抜き物件を探すのが難しいことがあります。また入居中テナントの退去時期によって、居抜き入居できるまでの期限が決められていることが多く、タイミングが重要です。
3. 【設備の老朽化】
引き継いだ什器や内装造作の老朽化によって追加で修繕などが必要になるリスクがあります。入居前に引き渡し状態をよく確認する必要があります。
4. 【原状回復工事】
退去時には、借りた時点のオフィスの状態ではなく、原状回復基準にそったオフィス仕上げの状態に戻すことが求められるので、大きく床壁天井に変更が加えられているオフィスだと、想定以上の原状回復工事費用になることがあります。
セットアップオフィスのメリット・デメリット
メリット
1. 【バランスの取れた設備】
内装のテーマカラーや雰囲気が部屋全体で整っているため、職場に一体感と統一感を与えることができます。デザイナー監修のもとで設計された空間は社員のモチベーション向上にもつながります。必ずではありませんが、貸室内のリニューアルと同時にエントランスや共用部、特にトイレや水回りもリニューアルされているケースが多く、居抜き退去では専有部だけが譲渡対象ですが、セットアップオフィスは貸室内に限らずコンセプトを持ったビルづくりがされていることもあります。
2. 【比較的すぐに業務開始】
事務所として使う上で必要な設備やインフラの多くが揃っており、移転後もすぐに業務を始められるオフィスです。急な移転であっても、比較的プロジェクトを停滞させることなく業務を行うことが可能です。家具付きのセットアップか、家具なしのセットアップかにもより、家具納品までの時間は考慮に入れる必要があるのと、回線工事は業務に必須の企業が多いので、セットアップとはいえ、契約開始後1か月程度は見ておかないと業務に支障がありますので、お気を付けください。
デメリット
1. 【月間コストは高め】
居抜きオフィスはどのようなビルでもオーナーの許諾さえ取れれば成立するという背景から、低価格な物件から高価格な物件まで様々ですが、セットアップオフィスは、原則として費用が家具や内装がついていることもあり、高めに設定されていることが多いため、予算と合わないということも出てきます。比較的全体的にコストを押さえたいというニーズが強い場合、セットアップオフィスという選択肢が、必ずしも契約期間内で継続してコストメリットがあるということではないので、自身が利用したい期間と、入退去にかかわる費用を総合的に判断する必要があります。
2. 【カスタマイズの限界】
一度完成した内装を大幅に変更することは難しい場合があり、設計の自由度が限られています。また、カスタマイズに限界があるため、特定の文化や業務形態に合わせるには不向きな場合もあります。
3. 【クリーニング費用の発生】
退去時には貸室内のクリーニング代が求められる場合があります。一般的な通常オフィスの原状回復費用よりは少ない金額で済む場合が多いです。床壁天井張替なのか、クリーニングで住むのかは貸主と結ぶ原状回復工事の基準に記載があることが多いですが、事前に退去時の費用を想定したい方は、前もって確認しておくことをお勧めます。
居抜きオフィスの探し方
居抜きオフィスを見つけたい場合は、居抜きを取り扱っている不動産会社を活用するのが効率的です。「アットオフィス」では、居抜きオフィス情報を多く取り扱っており、サイトに掲載していない物件もありますので、直接お問い合わせいただくことで、最新の情報に出会うことも可能です。また、インターネットで情報を検索するだけでなく、実際に現地を訪れて物件の状況や周辺環境を直接確認することも大切です。内見時には、現在抱えている課題がどの程解決することができるか具体的にイメージすることが重要です。また契約条件や賃料に関しても柔軟な交渉を行うことが可能な場合がありますので、その場でしっかりと確認や問い合わせを行いましょう。
自身も居抜きで退去できるかもしれません
会社の変化とともにオフィスを移転する、そんな時に検討したいのが、居抜きでの退去です。居抜きで退去すれば、新たに入居する企業がそのままオフィスを使用できるため、通常の退去と比べて大幅に原状回復費用を削減できる可能性があります。また、新しく入居するテナントにとっては内装工事期間の短縮ができるため時間とコスト両方の削減になります。加えて移転時の廃棄物を抑えることができるため持続可能な社会にも大きく貢献できます。
しかしながら、オフィス物件の契約期間を超えて、自身の資産の一部である家具や内装を残置しながら居抜きという募集ができることは、原則ありませんので、貸主と協議をするとしても、居抜き退去の条件は少なくとも、次のテナントを現テナントが見つけてくるまでは賃貸借契約を継続する必要が出て来たり、退去条件として、原状回復相当額について現テナントと貸主で協議して、原状回復工事ではなく、別項目で対応するということがあります。居抜きは貸主にとっては、原状回復工事がされない退去状態を許容することになりかねないので、きちんとした取り決めができなければ、なかなか成立しないという事情もあります。まずは貸主か、ビルを管理する不動産会社に相談するところから始まります。
まとめ
居抜きオフィスやセットアップオフィスは非常にお得な選択肢の一つです。しかし、それぞれにメリットとデメリットがあるため、これらを十分に理解した上で自社の抱えるニーズと照らし合わせ、最適なオフィス形態を選ぶことが成功の鍵です。居抜きオフィスは、コスト削減や時間の効率利用を重視する企業にとって強い味方であり、一方でセットアップオフィスは、バランスの取れた設備や即業務開始という利点から、迅速に事業を立ち上げたい企業にとって理想的です。
「アットオフィス」では、さまざまなタイプのオフィス物件を豊富に取り揃え、皆様のビジネスニーズに応じた最適な選択肢を提案しています。各企業の課題定義から物件探し、ご移転後のサポートまで一気通貫で行っております。事務所の移転・新設についてお考えの際には、ぜひ一度お問合せください。日々変化するビジネス環境に最適なオフィス環境を整えることで、業務効率の向上および社員のモチベーションアップが期待でき、結果的に企業の成長をサポートする基盤となります。オフィス移転がスムーズに進むよう、情報収集をしっかりと行い、最適なプランを見つけ出しましょう。
当記事の監修者
岡田 育浩 ｜ 専務執行役員 執行部統括部長
得意分野：オフィスビル賃貸仲介・リーシング・PM、事業用不動産サブリース、滞納管理、立退案件、訴訟示談交渉、WEBマーケティング
2004年に不動産業界に入る。オフィスビルの賃貸仲介を中心に、老朽化ビルの再生活用支援、サブリースや管理ビルの資産運用など、オフィスビルを中心に店舗クリニックなどの用途を含め事業用不動産の領域を専門とする。Webを中心としたマーケティング領域も得意分野。オフィスを探している、オフィスが埋まらない、オフィス以外の用途で賃貸に出す方法が分からない、賃貸ビル経営の事業承継など、現在の形にとらわれない柔軟な発想でビルの資産価値向上に尽力している。
