六本木の賃貸オフィス事情｜エリア特性・賃料相場と傾向
六本木は、六本木ヒルズ・東京ミッドタウン・アークヒルズという3つの大規模複合開発を擁する、港区を代表する都心一等地です。かつて外国人向けの歓楽街として発展した街は、大規模再開発を経てオフィス・住宅・商業施設・文化施設が一体となった国際色豊かなビジネスエリアへと姿を変えました。東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木駅」を中心に、南北線「六本木一丁目駅」、千代田線「乃木坂駅」など複数の駅が利用でき、外資系企業やIT・クリエイティブ企業を中心に多くの企業が拠点を構えています。
本ページでは、六本木エリアという街の特徴・賃貸オフィスの賃料相場・代表的なオフィスビルなど、六本木への拠点開設を検討している方に役立つ情報をまとめました。
六本木という街の特徴と魅力
国内最大級の複合開発が集積する港区の一等地
六本木は港区に位置し、六本木ヒルズ・東京ミッドタウン・アークヒルズという3つの大規模複合再開発を擁する日本を代表する都心一等地です。かつて外国人向けの歓楽街として発展した六本木は、大規模再開発を経てオフィス・住宅・商業施設・文化施設が一体となった国際色豊かなエリアへと変貌しました。多くの外資系企業・IT企業・クリエイティブ企業が拠点を構え、周辺には各国大使館も点在する国際色豊かな街です。
港区六本木・赤坂・麻布地区にまたがる一帯は、計画的な街区整備が進んでおり、緑豊かな広場や遊歩道が整備されているため、都心にいながら落ち着いた就業環境が得られることも魅力のひとつです。
「六本木アート・トライアングル」を核とする複合開発エリア
六本木ヒルズ（2003年開業）は森タワーを中心にオフィス・住宅・商業施設・美術館・展望台が一体となった複合都市で、52階の森美術館・東京シティビューは六本木のランドマークとして親しまれています。東京ミッドタウン（2007年開業）はミッドタウン・タワーを中核に、サントリー美術館やホテル・商業施設が集まる緑豊かな複合施設です。両施設と国立新美術館を結ぶエリアは「六本木アート・トライアングル」と呼ばれ、文化・芸術発信拠点としても国内外から高い注目を集めています。
東京ミッドタウン
六本木ヒルズ 毛利庭園
アークヒルズを起点に広がる赤坂・麻布との一体的なビジネス街
六本木一丁目駅周辺に広がるアークヒルズは、1986年に開業した日本初の大規模都市再開発プロジェクトで、その後のヒルズ開発の原点となったエリアです。周辺の赤坂・麻布十番エリアとも一体的な街区を形成しており、大使館やホテル、飲食店が集まる国際色豊かなビジネス街を形成しています。落ち着いたオフィス街の顔と、国際色豊かな夜の街としての顔をあわせ持つことも、六本木エリアならではの特徴です。
アークヒルズ仙石山森タワーとビル群
麻布十番の街並み
六本木の交通アクセス
複数路線・複数駅が利用できるマルチアクセスエリア
六本木エリアは、東京メトロ日比谷線・都営大江戸線が乗り入れる「六本木駅」を中心に、東京メトロ南北線「六本木一丁目駅」、千代田線「乃木坂駅」、南北線・都営大江戸線「麻布十番駅」など複数の駅が徒歩圏内にあり、エリア内のどこにオフィスを構えても複数路線を使い分けられる利便性の高さが特徴です。
隣接する赤坂・神谷町・溜池山王エリアの駅も徒歩圏内に含まれるため、来客の交通手段を選ばない立地としても評価されています。
主要エリアへのアクセス例
六本木駅から新橋駅まで都営大江戸線で約8分、渋谷駅までは日比谷線・山手線の乗り継ぎで約15分程度が目安です。六本木一丁目駅からは南北線で溜池山王駅・永田町駅方面へも一本でアクセスでき、羽田空港へは大江戸線・都営浅草線を乗り継いで30〜40分程度が目安となります。
| 最寄り駅 | 路線 | 利用しやすいエリア |
|---|---|---|
| 六本木駅 | 東京メトロ日比谷線・都営大江戸線 | 六本木ヒルズ・六本木交差点周辺 |
| 六本木一丁目駅 | 東京メトロ南北線 | アークヒルズ・泉ガーデン周辺 |
| 乃木坂駅 | 東京メトロ千代田線 | 東京ミッドタウン・国立新美術館周辺 |
| 麻布十番駅 | 東京メトロ南北線・都営大江戸線 | 麻布十番商店街周辺 |
六本木のオフィス賃料相場
都心トップクラスの水準で推移する六本木エリアの賃料
六本木エリアを含む「赤坂／六本木／麻布」エリアの坪単価相場は、港区内でも青山と並びトップクラスの水準にあります。特に六本木ヒルズ・東京ミッドタウンなど大型複合施設のオフィスフロアは高い賃料水準を維持しており、規模帯によって坪単価に幅があることも特徴です。賃貸オフィスの坪単価（1坪あたりの月額賃料）の目安は以下のとおりです。
| 坪数帯 | 坪単価の目安（月額・平均） |
|---|---|
| 10〜30坪 | 26,710円／坪（中央値20,996円） |
| 30〜50坪 | 28,456円／坪（中央値24,000円） |
| 50〜100坪 | 25,630円／坪（中央値24,000円） |
| 100〜300坪 | 32,570円／坪（中央値30,500円） |
賃料水準に影響する要素
六本木エリアの坪単価は、六本木ヒルズ・東京ミッドタウン・アークヒルズなど大型複合開発内のオフィスであるか、周辺の中小規模ビルであるかによって大きく変動します。大型複合施設はセキュリティ・共用施設・BCP対策が充実している一方、賃料水準も相応に高くなる傾向があります。予算に応じて、周辺の赤坂・麻布十番エリアまで視野を広げることで選択肢が広がります。
最新の賃料相場は市況によって変動します。詳しくは港区のオフィス賃料相場ページもあわせてご参照ください。
六本木の空室率の動向
大型複合施設を中心に底堅い需要が続くエリア
六本木エリアは、六本木ヒルズ・東京ミッドタウンなど大型複合施設の高い稼働率に支えられ、都心の中でも比較的空室率の低い水準で推移してきました。国際色豊かなブランド力を背景に、外資系企業やIT・クリエイティブ企業からの引き合いも根強く、大型フロアに空室が出てもリーシングが早期に決まりやすいエリアです。
コロナ禍を経た出社回帰の流れ
2020〜2021年のコロナ禍においては、六本木エリアでもテレワークの普及によるオフィス見直しの動きが一部で見られましたが、2023年以降は出社回帰の流れとともに、都心一等地としてのブランド力を重視した移転・増床需要が回復しています。六本木が持つ「国際色豊かな複合都市」という本質的な強みは不変であり、底堅い需要が続いています。
築年数によるビルの二極化
六本木ヒルズ・東京ミッドタウンなど2000年代以降に竣工した大型ビルが中心である一方、六本木交差点周辺や麻布十番方面には築年数の経過した中小規模ビルも点在しており、同じ六本木エリアでも条件（築年数・設備・グレード）によって坪単価に大きな差が生じることがあります。コストパフォーマンスの高い物件を効率よく探すには、エリアと予算の優先順位を明確にしたうえで、早めに情報収集を始めることが重要です。特に大型複合施設内の中規模区画は競争が激しく、良い物件は掲載後すぐに申込が入るケースが多いため、移転希望時期の6ヶ月前を目安に動き出すことをおすすめします。
六本木の人気オフィスビル3選
六本木エリアにはグレード・規模・立地の異なるオフィスビルが多数立ち並んでいます。ここでは、テナントからの注目度が高い代表的な3棟をご紹介します。
六本木ヒルズ森タワー
六本木エリア
六本木ヒルズ森タワーは、六本木6丁目に位置する地上54階建ての超高層オフィスタワーです。2003年4月に複合都市「六本木ヒルズ」の中核として開業し、東京メトロ日比谷線「六本木駅」に直結、都営大江戸線「六本木駅」からも徒歩圏内とアクセス至便です。52階には森美術館・東京シティビューを備え、国内外の企業と文化施設が集まる六本木のランドマークです。
東京ミッドタウン・タワー
六本木エリア
東京ミッドタウン・タワーは、赤坂9丁目に位置する地上54階建ての超高層オフィスタワーです。2007年3月に開業した複合施設「東京ミッドタウン」の中核であり、東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木駅」、千代田線「乃木坂駅」から徒歩圏内です。サントリー美術館やホテル・商業施設が集まる緑豊かな街区に位置し、上層階にはホテルも入るハイグレードなオフィス環境が魅力です。
アークヒルズ仙石山森タワー
六本木エリア
アークヒルズ仙石山森タワーは、六本木一丁目エリアに位置する超高層オフィスタワーで、2012年に「アークヒルズ」エリアの拡張として開業しました。東京メトロ南北線「六本木一丁目駅」から徒歩圏内で、日本初の大規模都市再開発「アークヒルズ」の伝統を受け継ぐ、緑豊かでグレードの高いオフィス環境を備えています。
六本木でオフィスを探す際のポイント
六本木ヒルズ・東京ミッドタウン・アークヒルズの特性を理解して選ぶ
六本木エリアは、六本木ヒルズ、東京ミッドタウン、アークヒルズという3つの大規模複合開発を中心に考えると整理しやすくなります。六本木ヒルズ・東京ミッドタウンは商業施設や文化施設と一体となったハイグレードなオフィス環境が特徴で、来客対応やブランドイメージを重視する企業に向いています。アークヒルズ周辺は落ち着いた雰囲気があり、赤坂・麻布十番エリアとあわせて幅広い選択肢を検討できます。
国際色豊かな環境を重視する企業に選ばれる立地
六本木エリアは、外資系企業の日本法人や、国際的な取引の多いIT・クリエイティブ企業から高く支持されている立地です。周辺に多数の大使館が点在し、外国人居住者・来街者も多いため、国際色豊かなビジネス環境を重視する企業に適しています。また文化施設・ホテル・飲食店が充実しており、来客対応やイベント開催の面でも利便性の高いエリアです。
隣接エリアや居抜き物件も視野に入れる
六本木エリアは賃料水準が高いため、予算に応じて赤坂・麻布十番・神谷町方面など隣接エリアまで視野を広げることも有効です。また、前テナントのオフィス設備・内装をそのまま引き継ぐ「居抜き物件」が流通することもあり、造作・家具・配線が整った状態で入居できるため初期費用を大幅に抑えられるメリットがあります。居抜き物件の流通は時期やエリアによって異なりますので、アットオフィスの専門スタッフへのご相談もぜひご活用ください。
六本木のオフィス物件を探す
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